Arrendamientos

Arrendamientos de Vivienda

¿Cuáles son las medidas respecto de los arrendamientos de vivienda?
Las medidas extraordinarias que han sido aprobadas por el Gobierno El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo son las siguientes:

1.- MORATORIA O QUITA DE LA RENTA.

¿Quiénes son los beneficiarios?

Los inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de los efectos provocados por el COVID-19, pueden solicitar al arrendador una moratoria o quita en el pago de la renta arrendaticia. Son requisitos para solicitarla:

Que el arrendatario pase a estar en situación de desempleo, se encuentren afectado por un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar del arrendatario no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (613,52.-€). Dicho importe será elevado en el supuesto que la unidad familiar cuente en su seno con hijo\s a cargo, personas mayores de 65 años y/o personas con alguna enfermedad\discapacidad, incluido el propio arrendatario.

Que el importe de la renta del arrendamiento, junto con los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Se excluye al arrendatario cuando él o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sean propietarios o usufructuarios de alguna vivienda en España, salvo que sea propietario únicamente de una parte de dicha vivienda y se haya obtenido por herencia; y cuando el arrendatario titular de una vivienda acredite que no dispone de la misma por separación, divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda resulte inaccesible por discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman el hogar.

¿En qué consiste la moratoria o quita?

Dependen de si el arrendador es o no empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor. Tienen esta consideración a los efectos del Real Decreto-Ley 11/2020 cualquier empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2,.

Efectos sobre los contratos de arrendamiento suscritos con una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor: A falta de acuerdo entre las partes, el arrendador vendrá obligado a facilitar al arrendatario alguna de las siguientes medidas: o una reducción del 50% de la renta del arrendamiento o una moratoria automática en el pago de la renta del arrendamiento.
Ambas medidas afectarán, como máximo, a cuatro mensualidades de renta.

Efectos sobre los contratos de arrendamiento suscritos con un arrendador que no cumpla los requisitos para ser considerado una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor: A falta de acuerdo entre las partes sobre las medidas a aplicar para aplazar o fraccionar el pago de las rentas, el arrendatario podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación aprobado mediante el Real Decreto- Ley 11/2020, con la finalidad de que puedan ser abonadas las rentas del arrendamiento en las condiciones que fueron pactadas en el contrato.

2.- APROBACIÓN DE UNA LÍNEA DE AVALES PARA LA COBERTURA POR CUENTA DEL ESTADO DE LA FINANCIACIÓN A ARRENDATARIOS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD SOCIAL Y ECONÓMICA.

Mediante el Real Decreto-Ley 11/2020, se autoriza la creación de una línea de avales, a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad y que no hayan podido alcanzar un acuerdo con sus arrendadores.

3.- SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS PARA HOGARES VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL.

Para inquilinos en la misma situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional que hayan sido demandados en procedimiento de desahucio, se establece que, una vez levantada la suspensión de los términos y plazos procesales tras la finalización del estado de alarma, se puedan suspender los lanzamientos o los procedimientos de desahucio hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas. Dicha suspensión un periodo máximo de seis meses a contar desde el 2 de abril de 2020.

4.- PRÓRROGA AUTOMÁTICA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.

Para contratos que finalicen en el período entre el 2 de abril y los dos meses siguientes al estado de alarma, el arrendador podrá solicitar una prórroga extraordinaria del plazo de duración del arrendamiento por un periodo máximo de seis meses. Dicha prorroga es vinculante para el arrendador, salvo que las partes de común acuerdo determinen otros términos o condiciones.

ARRENDAMIENTOS URBANOS DISTINTOS DEL DE VIVIENDA ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA CON GRANDES TENEDORES.

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos establecidos podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m 2, hasta el 22 de mayo de 2020, la moratoria que se expresa a continuación que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

Se aplicará de manera automática una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

OTROS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA: ARRENDADORES QUE NO SON GRANDES TENEDORES.

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador no sea persona jurídica ni gran tenedor y cumpla los requisitos del siguiente apartado PODRÁ SOLICITAR de la persona arrendadora hasta el 22 de mayo de 2020 el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

AUTÓNOMOS Y PYMES ARRENDATARIOS A ESTOS EFECTOS.

Los son los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:

    1. 1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
  • a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  • c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
      2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
  • a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, esto es, que puedan formular cuentas abreviadas
  • b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  • c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

ACREDITACIÓN DE LOS REQUISITOS.

El cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

  • a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  • b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  • Sin embargo no aparece derogación expresa de lo establecido en el artículo 1560 del Código Civil. Lo que lleva a considera lo siguiente:

Así de una parte la Ley Orgánica reguladora del Estado de Alarma prevé como lo hace también la Constitución Española la obligación del Estado de indemnizar los daños y perjuicios derivados de la privación de derechos: Quienes como consecuencia de la aplicación de los actos y disposiciones adoptadas durante la vigencia de estos estados sufran, de forma directa, o en su persona, derechos o bienes, daños o perjuicios por actos que no les sean imputables, tendrán derecho a ser indemnizados de acuerdo con lo dispuesto en las leyes.

El Código Civil prevé que el arrendador no responda al arrendatario de la perturbación de hecho que un tercero realice en el uso de la cosa arrendada. Pero No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde. Como es el caso de la actuación del Gobierno amparada en la declaración de estado de alarma ratificada por el Congreso.

Ello conduce a tener en cuenta que en los casos de cierre de locales por imposición del Gobierno, el arrendador responde al arrendatario de la perturbación sin perjuicio de su derecho indemnizatorio frente al Estado visto.

Debe advertirse que en el caso de pacto entre arrendador y arrendatario no entraría la aplicación de los citados preceptos al quedar excluidos por ese pacto, salvo previsión contraria en el mismo.

Por algunos autores se aduce la posibilidad de aplicar la cláusula rebus sic stantibus, con la finalidad de moderar, suspender o resolver el contrato de arrendamiento. Hay numerosas sentencias contradictorias en esta materia. Por citar dos favorables a su aplicación: Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 30 de junio y de 15 de octubre de 2014.

Particularmente debe destacarse que en materia tributaria hasta la fecha no se ha dictado ninguna norma por lo que deberán ingresarse las cuotas tributarias aun cuando no se ingresen por los arrendatarios.

No existe doctrina tributaria relativa a esta circunstancia pero analógicamente en relación con las moratorias para primer establecimiento, la DGT viene sosteniendo la sujeción a IVA e IRPF o Impuesto de Sociedades. Supuesto distinto sería el de la cesación del negocio jurídico y su posible nueva celebración siempre que no revista caracteres fraudulentos.

AYUDAS A ARRENDATARIOS DE VIVIENDA HABITUAL VULNERABLES

PRÉSTAMOS A INQULINOS AVALADOS POR EL ICO:

Se ha establecido la posibilidad de solicitar préstamo que serán finalistas, esto es, para dedicarse exclusivamente al pago de la vivienda.

El plazo para solicitarlo vencerá el 30 de septiembre de 2020 (el modelo de solicitud figura en el Anexo I de la Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, del MITMA)

El importe máximo será el de seis mensualidades de la renta vigente con un máximo de 5.400 euros a razón de un máximo de 900 euros cada mes.

Las seis mensualidades máximas financiables podrán ser de fecha desde el 1 de abril de 2020 y no podrán ser posteriores a 6 meses a contar desde la firma del préstamo entre la Entidad de crédito y el Cliente ni posteriores al fin de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.

El abono se realizará con periodicidad mensual, salvo que se acuerde periodicidad distinta, y, en su caso, con un pago inicial que comprenda las mensualidades devengadas y no pagadas desde el 1 de abril de 2020 hasta la firma del contrato de préstamo.

La Entidad de crédito deberá conservar el justificante de cada uno de los pagos que se realicen.

El plazo de amortización inicial es de hasta 6 años si bien los arrendatarios podrán solicitar a la Entidad de crédito, por escrito, una vez transcurridos al menos tres años desde la fecha de concesión del préstamo y antes de seis meses de la finalización del plazo inicial, una única prórroga de 4 años de plazo de amortización adicional.

El inquilino podrá solicitar un periodo de carencia de principal de 6 meses, que deberá ser aceptado e incorporado en las condiciones de la operación de financiación por parte de la Entidad de crédito

El préstamo no devengará ningún tipo de gastos ni intereses para el solicitante.

La Entidad de crédito no podrá aplicar al Cliente comisiones por ningún concepto.

La Entidad de crédito no podrá aplicar tipos de demora al Cliente ni gastos o comisiones por la reclamación de importes impagados o comisiones o gastos por cualquier otro concepto.

La Entidad de crédito no podrá exigir al Cliente la contratación de ningún producto o servicio para la concesión de la financiación.

La Entidad de crédito no podrá solicitar al Cliente ningún tipo de garantía para la aprobación del préstamo

Tampoco se aplicará comisión por la prestación del aval, que será gratuito para las Entidades de crédito y los Clientes.

REQUISITOS DE LOS INQUILINOS

  1. .- Los préstamos avalados y subvencionados por el Estado podrán otorgarse a los arrendatarios de vivienda habitual, residentes en España, con contrato en vigor suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 (en adelante, arrendatarios); siempre que reúnan de forma conjunta los siguientes requisitos:
    • a. Que el arrendatario o alguno de los miembros de la unidad familiar se encuentre afectado por una circunstancia que implique una reducción de ingresos, por pasar a estar en situación de desempleo, por estar afectado por un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), por haber reducido su jornada por motivo de cuidados, por cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia o por otras circunstancias sobrevenidas vinculadas a la actividad laboral o empresarial que impliquen dicha reducción de ingresos como consecuencia de la expansión del COVID-19.
    • b. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la ayuda, no alcance el límite de cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
    • c. Que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario, referidos al periodo de un mes.
      Para obtener estos préstamos no será exigible hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias o con la Seguridad Social ni del pago de obligaciones por reintegro de otras subvenciones.
  2. .- A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda el arrendamiento, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
  3. .- En caso de ser varios los titulares de un mismo contrato de alquiler, será obligatorio que todos ellos formalicen como prestatarios un solo contrato de préstamo, del que responderán todos de forma solidaria.
  4. .- No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, a los efectos de obtener ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias en alguno de estos casos:
    • a. Cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento
    • b. Para quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
DOCUMENTACIÓN:

Para acreditar los requisitos deberán presentarse ante la entidad de crédito los siguientes documentos, dependiendo del hecho alegado:

  • a. En caso de situación legal de desempleo, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

  • b. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  • c. Personas que habitan en la vivienda habitual:
    • – Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
    • – Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos.
  • d. Titularidad de los bienes: Certificado catastral o nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

En todo caso e incluido en el modelo de solicitud del anexo I de la TMA/378/2020, de 30 de abril, del MITMA): declaración responsable del arrendatario relativa al cumplimiento de los requisitos establecidos arriba y de los requisitos del artículo 13 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones que resulten de aplicación, con mención expresa de que los ingresos de la unidad familiar son inferiores a 5 veces el IPREM en el mes anterior a la solicitud de la ayuda y de que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos, correspondientes también al mes anterior a la solicitud del préstamo, resulta superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos de la unidad familiar, así como a las circunstancias sobrevenidas que suponen la reducción de ingresos antes referida

Esta declaración podrá sustituir la aportación de algunos de los documentos anteriores siempre que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impidan tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de tres meses para aportar dichos documentos a la entidad de crédito.

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